Расторгнуть сделку купли-продажи можно либо по обоюдному согласию, либо по решению суда. Обмен - тоже сделка, на него распространяются те же правила.

- В прошлом году совершила обмен из владимира в нижний новгород, где живут родственники. Когда ездили оформлять сделку, стояла теплая солнечная погода, а осенью, после нашего переезда, выяснилось: бывшие хозяева нижегородской квартиры скрыли, что дом совершенно непригоден для проживания - наружные стены промокают, на них образуется грибок, отопление не работает. За зиму мой 12-летний сын дважды болел пневмонией, и местные врачи дали заключение, что нам необходимо сменить климат. Как признать обмен недействительным? никакая доплата не передавалась.

- Согласно ст. 71 жк рсфср 1983 г., Действующей в настоящий момент, обмен, в том числе и междугородний, вступает в силу с момента получения сторонами ордеров, и после этого вашего желания "вернуть все назад" уже недостаточно. Должны быть веские причины, чтобы сделка была признана в судебном порядке недействительной. Это может произойти по двум группам оснований:

1) по правилам, установленным гк рф 1996 г. Для признания сделок недействительными (ст. 168-183 гк рф);

2) на основании ст. 73 и 74 жк рсфср 1983 г., Если обмен был совершен с нарушением порядка и правил, установленных соответствующими муниципальными подзаконными актами.

В рассматриваемом выше случае обмена можно попытаться признать сделку недействительной на основании ст. 178 или 179 гк рф.

"Статья 178. Недействительность сделки, совершенной под влиянием заблуждения.

1. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под вли-янием заблуждения.

Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

2. Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, соответственно применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 167 настоящего кодекса.

Кроме того, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненного ей реального ущерба, если докажет, что заблуждение возникло по вине другой стороны. Если это не доказано, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне по ее требованию причиненный ей реальный ущерб, даже если заблуждение возникло по обстоятельствам, не зависящим от заблуждавшейся стороны.

Статья 179. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств.

1. Сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

2. Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пункте 1 настоящей статьи, то потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах. Имущество, полученное по сделке потерпевшим от другой стороны, а также причитавшееся ему в возмещение переданного другой стороне, обращается в доход российской федерации. При невозможности передать имущество в доход государства в натуре взыскивается его стоимость в деньгах. Кроме того, потерпевшему возмещается другой стороной причиненный ему реальный ущерб".

В судебном заседании вам придется доказать, что, с одной стороны, вы действовали под влиянием заблуждения или обмана (правильную тактику ведения дела выберет адвокат, которого необходимо будет пригласить), а с другой - что проживание в нижегородской квартире существенно сказалось на здоровье сына и вашем тоже (возможно, для этого придется провести соответствующую экспертизу). Если дело удастся выиграть, то каждая из сторон, участвовавшая в обмене, переселяется в ранее занимаемое помещение без каких-либо взаимных компенсаций, а в случае установления судом виновных действий одной из сторон - с возмещением реально понесенного противоположной стороной ущерба.

"Сделки с недвижимостью в вопросах и ответах", м.:

Информационно-издательский дом "филинъ", рилант.