Если цены на потребительском рынке в последнее время все растут и растут, то на рынке недвижимости, наоборот, все явственнее прослеживается тенденция их падения. И связано это, в первую очередь, с тем, что упала платежеспособность населения, а отсюда - снизился спрос на квартиры. И хотя кризис ударил почти по всем риэлторским структурам, пострадали от него фирмы по-разному. По мнению экспертов, выжили только очень крупные и очень мелкие фирмы. Средние же либо исчезли, либо сливаются в большие корпорации. Почему же такое происходит? об этом рассказывает главный эксперт московской центральной биржи недвижимости михаил раздольский:

бы ответил на этот вопрос так: кризис разорил не все средние фирмы, а только мелкие средние фирмы. Мы у себя сделали анализ и увидели, что до кризиса мелкие фирмы и частные маклеры занимали около 30% пространства рынка. Средние - около 20. Крупные же контролировали до 50%. Это в нормальных условиях рынка. Во время же кризиса количество мелких фирм осталось прежним. Я имею в виду объемы рынка, которые они контролируют. А вот число крупных, хотя и увеличилось не намного(произошли слияния некоторых фирм), но объем сделок, который приходится на них, дошел до 60% и более.

Средним же остается только 7-8%.

Кризисы для средних чрезвычайно тяжелы. Почему? да потому, что у мелких почти нет затратной части, они работают, если можно так выразиться, на ногах. Тогда как у средних баланс доходов очень близок к балансу расходов. От этого и запас прочности у фирм небольшой. Приходится держать сотрудников, которые не приносят дохода - консультантов, секретарей, юристов, охрану... Мелким фирмам из 5-6 человек такие служащие не нужны. Они иной раз даже офисов не арендуют. А если и арендуют, то небольшие и недорогие.

Естественно, возникает вопрос: а за счет чего они живут? парадокс состоит в том, что мелкие никогда не страдают от недостатка клиентов. Почему? первое, им их много и не нужно. 2-3 сделки в месяц обеспечивают работникам малой фирмы неплохой доход. Второе, организуют такие фирмы, как правило, бывшие частные маклеры. И не просто абы кто, а только высокие профессионалы со своей клиентурой, со связями. Их уже знают клиенты и передают такого специалиста друг другу, как говорится, с рук на руки.

А вот в средних фирмах таких специалистов бывает немного, даже в стабильное время. Во время же кризиса, когда доходы начинают резко падать, их или переманивают к себе крупные агентства, или они уходят на "вольные хлеба". Поэтому средние фирмы, да еще в условиях кризиса, должны постоянно вести набор работников.

Поскольку условия непривлекательны, то приходится брать и неквалифицированный персонал. А какой доход фирме сможет принести агент без квалификации, без опыта, без связей? между тем, не принося месяц или два дохода, он тем не менее занимает место, пользуется телефоном, организует за счет фирмы рекламу. Одним словом, определенные расходы на него затрачиваются.

Мелкие же, как я уже говорил, - это не только профессионалы в своем деле, но еще и достаточно спаянные между собой - это настоящая команда, мобильная и оперативная. А что такое высокий профессионал в маклерском деле? это агент, имеющий клиентуру.

Понятие рынка - не в смысле базара, а именно рынка - содержит в себе как одну из составляющих еще и понятие клиентуры. Базар же клиентуры не предусматривает. Так вот, у сотрудников мелких фирм есть паутина связей, их рекомендуют друзьям. Они ищут покупателей не на улице, а, как правило, среди своих бывших клиентов, которые доверяют не фирме, а именно агенту. Фирме же доверяют лишь опосредованно.

Кроме того, умение бывших "черных" маклеров общаться с людьми дает им выход и на внешний рынок. Как правило, они тонкие психологи - могут убедить не только клиента, но даже и сотрудников большой фирмы, которые за небольшую плату возьмут эту сделку под свою, скажем так, защиту. Это в ситуации, когда клиенты, которые не знают ни фирму, ни ее работников, стараются сделку подстраховать. Но это бывает только в тех случаях, когда именно эта квартира человеку ну очень нужна. Только в этом случае они готовы нести дополнительные расходы по сделке.

Хотя я уже говорил, что мелкие фирмы сумели пережить первую волну кризиса, это не значит, что у них нет никаких проблем. Да, они не исчезают совсем с рынка, но от налоговых органов или рэкета им все же приходится нередко скрываться. Они меняют название, местонахождение и... Работают дальше. Но работа в постоянном напряжении негативно сказывается на здоровье персонала. Поэтому и такие фирмы не вечны: одни исчезают, другие появляются, но процент присутствия таких фирм на рынке недвижимости практически не изменяется.

Подводя итоги сказанному, хочу предупредить клиентов, которые планируют совершить сделку через мелкую фирму. Особенно в том случае, когда цена покупаемого или продаваемого объекта достаточно велика. Были случаи, когда ради выгодного куша те же знакомые знакомых кидали своих клиентов и... Исчезали. Так что будьте бдительны. А если уж нужда прижимает, то хоть подстрахуйтесь через крупную риэлторскую фирму. Ибо несколько потраченных лишних сотен долларов погоды для богатого клиента не сделают, но зато потом спать будете спокойно.

Записал николай вяткин.